Schlüssiges KdU-Konzept

Kosten der Unterkunft und Heizung im Kreis Wesel - Weiterhin kein schlüssiges Konzept

Die Firma Analyse & Konzepte aus Hamburg hat für den Kreis Wesel ein Gutachten zur Ermittlung der angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung erstellt. Die darin ermittelten Angemessenheitskriterien werden vom Kreis Wesel seit dem 01.10.2012 zur Anwendung gebracht.

Anhand des Beispiels der Stadt Moers wird nachstehend dargelegt, in welchen Punkten und aus welchen Gründen auch das Gutachten der Firma Analyse & Konzepte kein schlüssiges Konzept im Sinne der Rechtsprechung des BSG darstellt:

Positiv hervorzuheben ist zunächst, dass nunmehr keine einheitliche Mietobergrenze pro qm für das gesamte Kreisgebiet Wesel und für jede Wohnungsgröße festgelegt wurde, sondern nunmehr nach vier verschiedenen Wohnungsmarkttypen (je nach Wohnort) und 5 Wohnungsgrößenklassen differenziert wird. Damit wird, auf den ersten Blick, den tatsächlichen Begebenheiten auf dem örtlichen Wohnungsmarkt sicherlich deutlich besser Rechnung getragen, als bisher.

Gleichwohl dürfte die von der Firma Analyse & Konzepte vorgenommene Clusterbildung unzulässig sein. Hierbei werden zunächst die einzelnen kreisangehörigen Kommunen anhand festgelegter Kriterien sogenannten Wohnungsmarkttypen zugeordnet. Erst danach werden für jeden Wohnungsmarkttyp die entsprechenden Mietrichtwerte ermittelt mit der Folge, dass für die Ermittlung dieser Mietrichtwerte Daten aus allen Kommunen eines Wohnungsmarkttypes herangezogen werden. Diese Vorgehensweise stellt allerdings eine unzulässige Ausweitung des räumlichen Vergleichsmaßstabes dar.

Die Stadt Moers ist dem Wohnungsmarkttyp IV zugeordnet, ebenso wie die Städte Kamp Lintfort, Neukirchen Vluyn und Voerde.

Die Eingruppierung in die richtige Größenklasse erfolgt auf Grundlage der aktuell maximal angemessenen Wohnfläche, sodass für einen Dreipersonenhaushalt Wohnungen der Größe 65 bis 80 qm maßgeblich sind.

Bis hierher ist das neue Konzept des Kreises Wesel nicht zu beanstanden.

Ausweislich des Abschlussberichtes der Firma Analyse & Konzepte soll die Ermittlung von regionalisierten Mietpreisobergrenzen unter Einbeziehung von Bestands- und Angebotsmieten erfolgt sein.

Diese Aussage wird sich als falsch erweisen, aber dazu später mehr.

Im ersten Schritt zur Ermittlung der angemessenen Unterkunftskosten wurden zunächst die tatsächlichen Bestandsmieten in Form von Nettokaltmieten und den Vorauszahlungen für Betriebskosten ermittelt. Diese Ermittlung erfolgte durch die schriftliche Befragung von Großvermietern und Mietern.

An dieser Stelle wäre schon von Bedeutung, welche Großvermieter genau befragt wurden und welche sich auch an der Erhebung beteiligt haben. Der Abschlussbericht enthält hierzu keine Angaben.

Ebenso fragwürdig und unbedingt erklärungsbedürftig ist, warum allein im Wohnungsmarkttyp I doppelt so viele Mieterhaushalte, nämlich 40% aller befragten Haushalte, befragt wurden, wie in den Wohnungsmarkttypen II bis IV mit jeweils nur 20%. Auch hierzu enthält der Abschlussbericht keine Begründung.

Auffallend ist an dieser Stelle auch, dass im Wohnungsmarkttyp I einerseits doppelt so viele Mieterhaushalte angeschrieben wurden (die Informationen, die bei den Großvermietern erhoben wurden, kommen ja noch dazu), andererseits aber für diesen Wohnungsmarkttyp mit großem Abstand die wenigsten relevanten Mietwerte verfügbar gewesen sein sollen. Wie aus 3400 angeschriebenen Mieterhaushalten (40% aus insgesamt 8500 angeschriebenen Haushalten) lediglich 232 relevante Mietwerte resultieren sollen, ist nicht im Ansatz nachzuvollziehen und wirft erhebliche Zweifel an der Richtigkeit der Auswertung der erhobenen Daten auf.

Bei der Auswertung der Daten wurden ausschließlich solche Wohnungen berücksichtigt, die zumindest über die Merkmale Bad und Sammelheizung verfügten.

Die so erhobenen Daten wurden zum Zwecke der Auswertung in einer Datenbank erfasst.

Bei der Berechnung der Nettokaltmieten wurde für jedes Tabellenfeld die jeweilige Höchstgrenze maximal aus dem Median gebildet.

Warum ausgerechnet der Median und nicht zum Beispiel das arithmetische Mittel, oder das gewichtete arithmetische Mittel die Höchstgrenze darstellen soll, ist im Abschlussbericht nicht erläutert und auch nicht ersichtlich. Ebenso wenig ist ersichtlich, ob aus den ermittelten Mietwerten bis zur Höchstgrenze dann nochmals ein Durchschnitt gebildet und zur Grundlage der angemessenen Höchstwerte gemacht wurde, oder wie sonst sich die Mietobergrenzen tatsächliche berechnen.

Bei der Berechnung von Mietobergrenzen auf Grundlage von Mietpreisspiegeln bevorzugt das Bundessozialgericht jedenfalls die Heranziehung eines gewichteten arithmetischen Mittelwertes aus allen Baualtersklassen ab (vgl. Urteil vom 19.10.2010 - B 14 AS 50/10 R -). Auch bei der Auswertung der Erhebung der Bestandsmieten wird auf ein gewichtetes arithmetisches Mittel abzustellen sein.

Zu Recht geht der Abschlussbericht der Firma Analyse & Konzepte davon aus, dass bei der Überprüfung der ausreichenden Verfügbarkeit angemessenen Wohnraumes nicht nur auf die Leistungsempfänger nach dem SGB II und SGB XII, sondern auch auf Geringverdienerhaushalte abzustellen ist.

Dabei geht der Abschlussbericht mangels Existenz entsprechender statistischer Daten davon aus, dass die Anzahl der Geringverdienerhaushalte im Kreis Wesel auf dem gleichen Niveau liegt, wie im Bundesdurchschnitt, nämlich bei etwa 8,7% aller Haushalte.

Woher diese Erkenntnis stammt, oder ob es sich dabei lediglich um eine bloße Vermutung handelt, bedarf der näheren Erläuterung

Im Abschlussbericht wird weiterhin davon ausgegangen, dass 40% aller Haushalte auf Singlehaushalte und 33% auf zwei- und Mehrpersonenhaushalte entfallen. Eine weitere Differenzierung der Mehrpersonenhaushalte erfolgt nicht.

Es bleibt gänzlich unklar, auf Grundlage welcher statistisch zuverlässigen Daten die Annahme der oben genannten Haushaltsgrößen ermittelt wurde. Schon allein die Tatsache, das die Summe beider Haushaltsgruppen lediglich 73% ergibt und somit scheinbar 27% aller Haushaltsgrößen unberücksichtigt bleiben, wirft erhebliche Fragen auf.

Für den Wohnungsmarkttyp IV, dem auch die Stadt Moers unterliegt, ergeben sich nach dem Abschlussbericht folgende Bestandsmieten:

  • bis 50 qm  - 1 Person   - KM 4,77 € - BK 1,85 € = BKM 6,62 € pro qm = 331,00 €
  • 50 - 65 qm - 2 Personen - KM 4,45 € - BK 1,77 € = BKM 6,22 € pro qm = 404,30 €
  • 65 - 80 qm - 3 Personen - KM 4,30 € - BK 1,54 € = BKM 5,84 € pro qm = 467,20 €
  • 80 - 95 qm - 4 Personen - KM 4,30 € - BK 1,44 € = BKM 5,74 € pro qm = 545,30 €
  • > 95 qm   - 5 Personen - KM 4,39 € - BK 1,19 € = BKM 5,58 € pro qm = 613,80 €

Die so ermittelten Bestandsmieten gelten nunmehr als maximal angemessene Mietobergrenzen. Vermutlich handelt es sich bei diesem Wert um einen Durchschnittswert aus allen Mietwerten unterhalb des Median, was zu einer unzulässigen Absenkung der angemessenen Mietwerte führt Darüber hinaus ist das Abstellen allein auf Bestandsmieten nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts unzulässig.

Allein aus dem Umstand, dass die angemessene Bruttokaltmiete für alle Wohnungen ab 65 qm im Vergleich zu den vorher geltenden Angemessenheitsgrenzen deutlich abgesenkt wird, ergibt sich nahezu zwangsläufig, dass ein nicht unerheblicher Teil der Bedarfsgemeinschaften nunmehr in unangemessen teuren Wohnungen lebt. Selbst wenn die neuen Angemessenheitsgrenzen auf bestehende Leistungsfälle nicht angewandt werden sollten, ergibt sich zwangsläufig, dass bei jedem erforderlichen Umzug von Leistungsempfängern die Nachfrage nach angemessenen Wohnungen, im Verhältnis zum Angebot steigt, weil nur noch preiswertere Wohnungen als bisher angemietet werden können. Dazu kommen Neufälle an Bedarfsgemeinschaften sowie eine stetig steigende Zahl an Geringverdienern, die sich auf die Suche nach angemessenem Wohnraum begeben werden (müssen).

Die angemessenen kalten Betriebskosten wurden aus den tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen ermittelt, während bei den Heizkosten ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass eine Ermittlung von Angemessenheitsgrenzen auf Grundlage der geleisteten Vorauszahlungen nicht möglich ist.

Es mutet schon recht seltsam an, dass bei den Heizkosten die Vorauszahlungen keinen Aufschluss über die tatsächlichen Kosten geben sollen, während bei den kalten Betriebskosten die geleisteten Vorauszahlungen als gegeben und tatsächlich unterstellt werden. Sachgerecht wäre allein, die tatsächlichen Betriebskosten anhand der Jahresabrechnungen für die Berechnung angemessener Betriebskosten heranzuziehen.

Vergleicht man die von der Firma Analyse & Konzepte auf Grundlage der Betriebskostenvorauszahlungen ermittelten angemessenen Betriebskosten mit den tatsächlichen Betriebskosten laut Betriebskostenspiegel NRW des Deutschen Mieterbundes, wird schnell deutlich, dass die Heranziehung der Vorauszahlungsbeträge ausschließlich der künstlichen Absenkung der angemessenen Kosten dienen soll und dient. So sind die tatsächlichen Betriebskosten laut Betriebskostenspiegel ausgehend vom Wert für einen Dreipersonenhaushalt, um 0,40 € pro qm höher als vom Kreis Wesel anerkannt.

Auch der Umstand, dass die tatsächlichen kalten Betriebskosten pro qm angeblich immer geringer werden sollen, je größer eine Wohnung ist, bedarf der näheren Erläuterung auf Grundlage belastbarer statistischer Daten, die dem Abschlussbericht nicht zu entnehmen ist.

Im Rahmen der Datenerhebungen durch die Firma Analyse & Konzepte wurden jedoch neben den Bestandsmieten auch Angebotsmieten ermittelt und ausgewertet, um so die ausreichende Verfügbarkeit angemessenen Wohnraumes zu überprüfen.

Hierfür wurden die Internetportale Immobilienscout24, Immonet und Immowelt sowie die örtliche Tagespresse, Anzeigenblätter und die Internetseiten der großen Wohnungsanbieter im Kreisgebiet ausgewertet.

Die aus dieser Angebotsrecherche ermittelten Mietwerte wurden auf ihre Relevanz geprüft.

Fraglich bleibt an diese Stelle, welche Mietwerte als "relevant" eingestuft wurden und welche unberücksichtigt blieben.

Insgesamt und bezogen auf das gesamte Kreisgebiet wurden im Erhebungszeitraum 3.377 Angebote ermittelt, die sich nach Berücksichtigung der Extremwertkappung auf 3.213 Werte reduzierte.

Ohne dieses mit entsprechendem belastbarem statistischen Zahlenmaterial zu belegen, wird behauptet, dass diese ermittelte Angebotszahl unterhalb des tatsächlichen Angebotes liegt, weil nicht alle verfügbaren Wohnungen über die ausgewerteten Medien angeboten werden.

Gänzlich unberücksichtigt bleibt dagegen, dass es den üblichen Gepflogenheiten der meisten Vermieter entsprechen dürfte, ein und dieselbe Wohnung in unterschiedlichen Medien und auch über einen längeren Zeitraum hinweg anzubieten, sodass eine hohe Wahrscheinlichkeit besteht, dass zahlreiche in die Auswertung eingeflossenen Angebote, jeweils ein und dieselbe Wohnung betrifft, es also in einem nicht zu vernachlässigendem Maße zu Mehrfacherhebungen kommt. Jedenfalls ist im Abschlussbericht nicht dargelegt, ob und in welcher Art und Weise sichergestellt wurde, dass derartige Mehrfacherhebungen nicht stattgefunden haben.

Im Abschlussbericht wird unterstellt, dass die mittels Auswertung der genannten Medien festgestellten Angebotsmieten ein gänzlich anderes Marktsegment darstellen, welches vom Mietniveau deutlich teurer ist als die letztendlich bei der Erhebung der festgestellten realen Mietvertragsabschlüsse der Neuvertragsmieten. Einen Nachweis hierfür bleibt das Gutachten schludig..

Untersuchungen sollen angeblich belegen, dass nur ca. 60% des Wohnungsmarktes in Printmedien und im Internet repräsentiert werden, während ca. 40% des Angebotes direkt vermarktet werden, ohne dass hierfür Anzeigen geschaltet werden. Insbesondere resultiere dieses aus Interessentenlisten, die von den Wohnungsunternehmen geführt und im Bedarfsfall priorisiert abgearbeitet werden.

Zunächst einmal bleibt der Abschlussbericht den Nachweise dafür schuldig, dass die unterstellten Zahlen tatsächlich der Realität entsprechen. Insbesondere wird nicht genannt, auf welche Untersuchungen hier Bezug genommen wird. Es fehlt somit jeglicher Nachweis der genannten Werte durch statistisch belastbares Zahlenmaterial.

Darüber hinaus steht dem Umstand das angeblich nur 60% des Wohnungsangebotes öffentlich angeboten wird das bereits genannte beträchtliche Risiko von Mehrfacherhebungen gegenüber.

Auch verkennt der Abschlussbericht die Tatsache, dass der öffentliche Angebotsmarkt in den Medien der einzige ist, der den Wohnungssuchenden zur Verfügung steht.

Selbstverständlich hat jeder Wohnungssuchende die Möglichkeit, sich bei den Wohnungsgesellschaften um eine Wohnung zu bewerben und sich auf eine Interessentenliste setzen zu lassen. Inwieweit er dann auch tatsächlich auf diese Interessentenliste gesetzt wird und in welcher Reihenfolge sowie nach welchen Kriterien diese abgearbeitet wird, entzieht sich vollständig dem Einfluss des Interessenten.

Weiterhin wird unterstellt, dass von den Wohnungsunternehmen häufig nur ausgesuchte Wohnungen öffentlich angeboten werden, was zu einer Übergewichtung der teureren Wohnungen führen würde.

Auch hier fehlt jeglicher Nachweis dafür, dass tatsächlich bevorzugt nur die teureren Wohnungen öffentlich angeboten werden. Es handelt sich um nichts anders, als eine bloße, durch nichts belegte, Unterstellung, die einzig und allein dem Zweck der Reduzierung der angemessenen Unterkunftskosten dient.

Zusätzlich zu den Angebotsmieten wurden darüber hinaus auch Neuvertragsmieten erfasst und ausgewertet, die jeweils unterhalb der Angebotsmieten liegen.

So wurden für die Stadt Moers für einen Dreipersonenhaushalt durchschnittliche Angebotsmieten in Höhe von 4,98 € pro qm und durchschnittliche Neuvertragsmieten in Höhe von 4,88 € pro qm, jeweils Nettokaltmiete, ermittelt.

Hier zeigt sich, dass sowohl die Angebots- als auch die Neuvertragsmieten jeweils deutlich oberhalb der allein aus den Bestandsmieten ermittelten angemessenen Mieten liegen. Gleichwohl finden die ermittelten Angebots- und Neuvertragsmieten bei der Berechnungen der Angemessenheitsgrenzen keinerlei Berücksichtigung.

Das Bundessozialgericht hat mit Urteil vom 19.02.2009 - B 4 AS 30/08 R - festgestellt, dass die Ermittlung von Angemessenheitsgrenzen allein auf der Grundlage von Angebotsmieten unzulässig ist, weil auch Bestandsmieten zu berücksichtigen sind.

Dieses muss demzufolge genau so auch umgekehrt gelten und die Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen allein auf der Grundlage von Bestandsmieten kann nicht den Vorgaben des Bundessozialgerichts genügen. Allein schon aus diesem Grund sind die neuen Angemessenheitsgrenzen, rechtlich nicht haltbar.

Bei der Ermittlung der durchschnittlichen Bruttokaltmiete aus den ausgewerteten Angeboten legt die Firma Analyse und Konzepte nicht etwa die Betriebskosten aus den Angeboten, sondern die tatsächliche geleisteten Vorauszahlungen aus den ermittelten Bestandsmieten zugrunde. Diese geben angeblich realistischere Werte wieder als die Betriebskosten aus der Angebotsrecherche.

Sowohl bei den Betriebskosten aus der Angebotsrecherche, als auch bei denen aus den Bestandsmieten handelt es sich um die zu leistenden Vorauszahlungen, die keinerlei Aufschluss über die Höhe der tatsächlichen Betriebskosten geben. Bei der Ermittlung der angemessenen Betriebskosten sind ausschließlich die tatsächlichen Kosten heranzuziehen.

Bezogen auf einen Dreipersonenhaushalt in der Stadt Moers sind lediglich 9% aller angebotenen Wohnungen zu einem Preis anmietbar, der unterhalb des Durchschnitts der ermittelten Angebotsmieten liegt und lediglich und lediglich 5% aller angebotenen Wohnungen zu einem Preis unterhalb des Durchschnitts der ermittelten Neuvertragsmieten.

Da die tatsächliche Angemessenheitsgrenze jedoch um 0,58 € pro qm unterhalb der durchschnittlichen Neuvertragsmieten liegt, dürfte sich der Anteil der zum tatsächlich als angemessen anerkannten Mietpreise anmietbaren Wohnungen nochmals deutlich reduzieren. Es ist deshalb davon auszugehen, dass angemessener Wohnraum nicht in ausreichender Anzahl zur Verfügung steht.

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass auch das aktuelle Konzept zur Ermittlung der angemessenen Unterkunftskosten im Kreis Wesel nicht den Vorgaben des Bundessozialgerichts an ein schlüssiges Konzept genügt, im Wesentlichen weil,

  • ausschließlich auf Bestandsmieten abgestellt wird,
  • die tatsächlichen Betriebskosten nicht berücksichtigt werden,
  • bei der Festlegung der Grenzwerte nicht vom gewichteten arithmetischen Mittel sondern vom Median ausgegangen wird,
  • Zweifel an der Richtigkeit der angegebenen Zahlen (z.B. Diskrepanz zwischen angeschriebenen Haushalten und tatsächlichen verfügbaren Mietwerten) bestehen,
  • zahlreiche Behauptungen statistisch nicht belegt und nicht nachprüfbar sind und
  • vorgenommene Wertungen (z.B. Relevanz der ermittelten Mietwerte bei den Angebotsmieten) nicht erläutert, vor allem aber nicht begründet wurden.